Eduardo Alberola
La demandada Mª Paz, Rosseau, declaró que adquirió su casa por 272.000 euros, y le quedaban 162.000 por pagar cuando se procedió al embargo, la vivenda se subastó finalmente por 163.000 euros, «por lo que debería habernos quedado 1.000 euros a nuestro favor, pero no, además nos piden intereses».
Según añade el abogado Eduardo Alberola, se ofreció a la financiera la dación de la vivienda en pago de la deuda y pero desde esta, en palabras textuales del letrado,«se salieron por peteneras, diciendo que aceptaban la dación en pago, pero a cambio de que el matrimonio Escobar-Rosseau firmara un reconocimiento de deuda de 99.000, es decir, la vivienda más 99.000 euros. Se les contestó diciendo que esa propuesta podría «estar rayando la usura, porque si eso, Gumersindo de Azcárate lo hubiese previsto, lo hubiera incluido en la Ley de Represión de la Usura», señala el letrado de oficio.
El procedimiento siguió su curso y el 21 de septiembre se subastó la casa de esta familia, no acudiendo postores la financiera UCI acabó pidiendo su adjudicación. Sin embargo, para sorpresa de los embargados, la financiera pidió el cálculo de intereses, reclamando 24.863,67 euros a quienes habían perdido su casa. El abogado lo estudió, comprobando varias cosas que, a su vez, no cumplían las condiciones que consideraba correctas; destacando entre ellas que el cálculo de intereses lo hacen hasta el 21 de septiembre de 2011 (fecha de la subasta), por lo que se oponen y el abogado alega que el cálculo de intereses tiene que ser hasta el 13 de abril de 2011, que es la fecha en la que se ofrece la vivienda en pago, argumentando «que si no se toma la casa en dación no es culpa de los deudores, sino de la financiera que sin decir que no, les pone unas condiciones que son imposibles de asumir, como es pagar 99.000 euros más de deuda».
Alberola entiende que, por aplicación del artículo 1108 y 1.100 del Código Civil, que a partir del 13 de abril, «ya no hay mora, porque se ha querido pagar con la vivienda y no se ha querido coger y lo contrario sería vulnerar lo dispuesto en el artículo 7 del Código Civil y el art. 11 de l Ley del Poder Judicial que establecen el principio de buena fe en el ejercicio del derecho y en las actuaciones procesales».
También se ha impugnado la cuantía de los intereses reclamados. UCI presentó una liquidación de intereses, con una base de cálculo de 140.673 euros aunque también parece que maneja la cifra de 162.576 euros, pero el abogado alega que los intereses que se tienen que pagar son sobre el capital de la hipoteca que se debía en la fecha del cierre de la cuenta bancaria, que era de 138.776,05 euros, porque en las otras cantidades están incluyendo intereses ya devengados. «Porque una cosa es que se deban intereses y que ellos a su vez produzcan más intereses que es lo que pretenden cobrar», afirma.
Igualmente Alberola argumentó en su alegato que se había calculado mal y en el juicio acudió el representante de la entidad financiera con el cálculo modificado y la cantidad de intereses reclamada reducida en 500 euros, «pero por esa defectuosa tabla de cálculo con la que habían hecho con sus cifras» según sostiene el letrado porteño.
La conclusión a la que llega el abogado es que calculando desde la fecha del cierre de la operación, el 05.10.2010 hasta el 13.04.2011 que se ofrece la vivienda en pago, y calculado sobre los 138.776,05 que era lo que se debía de principal, «los intereses (no digo que se deban) que se han generado al 18% ascienden a 13.071,56 euros. Eso sería lo que entiendo yo el cálculo correcto, otra cosa será lo que diga la resolución judicial». Además en un último punto, Alberola Royuela sostiene, que sea cual fuera el cálculo de intereses, «la deuda está saldada con el valor de la vivienda, porque si la vivienda valía 272.034,91 euros, que es el valor de tasación de la misma, según la propia entidad financiera, y se la ha adjudicado en la subasta por 163.220 euros, hasta los 272.034,91 restan 108.800, que dan de sobra para cubrir la totalidad de los intereses que podrían haber generado». Frente a esto la entidad dice que no, que ha adjudicado la vivienda en subasta por 163.220 euros y que se le deben los intereses.
Ante ésto, el abogado alega la doctrina de un auto de la Audiencia Provincial de Navarra del 17.12.2010, que entendía «que la entrega de la vivienda saldaba la deuda».
Un auto novedoso de la
Audiencia Provincial de Girona
Además en el juicio, Alberola menciona un auto muy novedoso, del 16.09.201, de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, que en aplicación de la Ley de Consumidores y Usuarios, dice «que si se le impone una escritura de préstamo con garantía hipotecaria a las personas físicas, por parte de la entidad financiera desde una posición dominante, se le impone un valor de tasación, que después no es válido es decir que valía menos. Y que al quedarse la vivienda la entidad financiera, que no se queda la diferencia del valor que se ha pujado en la subasta que es el 60%, que es el mínimo que establece la ley, sino que se queda por su valor, y por lo tanto, e independientemente que la financiera haga luego con la casa lo que le venga en gana, hasta el valor de tasación, hay un remanente, un crédito de los deudores para seguir compensando todo lo que se deba».
En este Auto, según el letrado, se aplica con buen criterio la Ley General de Consumidores y Usuarios, diciendo que podría tratarse de «una cláusula abusiva, que hay que tener por no puesta, cualquier traslado de responsabilidad personal por encima de ese valor, que eso afectaría seriamente y que, por tanto, no tiene porqué pagarse esa cantidad superior, mientras no exceda del propio valor de la cosa».
Se añade en el Auto, que incurriría la entidad financiera «en un abuso de derecho», que es un límite que está marcado, como ha señalado Alberola, por el artículo 7 del Código Civil y el 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que dice «que lo considera contrario al principio de buena fe».
Dicho Auto, a juicio del abogado, plantea cosas tan interesantes como «que se olvida a veces, que la aplicación e interpretación de las leyes, los tribunales deben buscar aquellas respuestas, que sin contravenirlas, sea más acorde con una decisión justa, que lo es, en última instancia, la que la ciudadanía espera de un tribunal de justicia». Y añade, que existen normas y doctrinas jurisprudenciales que no solo «permiten acoger la pretensión de la parte recurrente, sino que llevan a una aplicación integrada de los preceptos del ordenamiento jurídico que posibilita tanto que un acreedor vea resarcido su crédito, (se ha quedado con la casa) como que un deudor no deba pagar sin causa justificada, mayor suma de la que debía (como es el caso)».
Finalmente señala Alberola que si la Jueza considera que la familia afectada sigue debiendo cantidades y la financiera las reclama se «encontrará con una nueva oposición» que entraría de lleno en la aplicación de esa doctrina, (aunque estamos tratando de cómo se liquidan los intereses) que dice: «¿cuando yo ofrezco en pago la vivienda, y el inmueble supera el valor de todo lo que yo pueda deber, es lícito o no que usted pueda seguir apuntándome intereses? Eso es lo que va a tener que resolver».
